江西省农房调查技术规程

来源:确权办 发表时间:2018/5/23 19:44:35

江西省农村房屋调查技术规定

 

第一章    总则

1.1 目的与范围

为规范农村房屋调查、确权登记发证工作,保证我省农村集体建设用地上的建筑物、构筑物调查、确权登记发证工作成果质量,根据国家有关规程规范规定,结合我省实际情况,制定本规定。

1.2 工作目标

全面查清农村集体建设用地每一宗土地范围内建筑物、构筑物的位置、面积、权属等基本情况,建立集图形、属性、档案为一体的数据库与管理信息系统,为实施不动产统一登记奠定基础。

1.3 工作任务

在开展宅基地和集体建设用地调查的同时,调查房屋产权状况、房屋现状,测量房屋的房角点和丈量房屋边长,量算房屋面积,并将房屋调查成果记载在房屋调查表中,实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

1.4 规范性引用文件

本技术规定依据和引用下列有关法律法规、政策规定、国家技术标准及规范性文件:

1.4.1法律法规

(1)《中华人民共和国物权法》(主席令〔2007〕第62号);

(2)《中华人民共和国土地管理法》(主席令〔2004〕第28号);

(3)《中华人民共和国房地产管理法》(主席令〔2007〕第72号);

(4)《不动产登记暂行条例》国务院656令。

1.4.2政策规定

(1)《中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》(中发〔2014〕1号);

(2)《国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011]60号);

(3)《国土资源部 中央农村办 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011]178号;

(4)《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014]101号);

(5)《江西省人民政府办公厅关于开展农村集体土地确权登记发证工作的通知》(赣府厅发〔2011]20号);

(6)《省政府办公厅转发省国土厅关于全省农村集体土地确权登记发证工作实施意见》(赣府厅字〔2011]188号)。

1.4.3技术标准

(1)《中华人民共和国行政区划代码 》(GB/T 2260-2007);

(2)《县级以下行政区划代码编制规则》(GBT10114-2003);

(3)《宗地代码编制规则(试行)》(国土资厅发[2011]57 号);

(4)《房产测量规范 第1单元 房产测量规定》(GB/T 17986.1—2000);

(5)《房产测量规范 第2单元 房产图图式》(GB/T 17986.2—2000);

(6)《地籍调查规程》(TD/T 1001-2012);

(7)《城镇地籍数据库标准》(TD/T 1015-2007);

(8)《国土资源信息核心元数据标准》(TD/T 1016-2003);

(9)国土资源部办公厅关于征求不动产登记簿册证样式(征求意见稿)意见的函国土资厅函〔2014〕968号;

(10)《卫星定位城市测量技术规范》(CJJ/T 73-2010);

(11)《全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范》(CH/T 2009-2010);

(12)《测绘技术设计规定》(CH/T 1004-2005)。

(13)《测绘成果质量检查与验收》(GB/T 24356-2009);

(14)江西省农村集体土地登记调查技术规定;

(15)江西省农村集体土地登记调查检查验收办法。

1.5 调查范围

江西省农村集体建设用地范围内的房屋等建筑物、构筑物。

1.6 技术路线

以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,充分利用农村宅基地、集体建设用地地籍调查等成果,通过外业调查、内业建库相结合的方法,开展房屋等建筑物、构筑物的测量和基本情况调查等工作。

1.7 调查方法

采用解析法或图解法测绘房屋空间位置,实地丈量房屋边长,计算房屋面积。

变更登记时应采用解析法测绘房屋空间位置,实地丈量房屋边长。

1.8 数学基础

坐标系统:采用1980西安坐标系。高斯投影,中央子午线与“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”一致。

高程系统:采用1985国家高程基准。

1.9 计量单位

长度单位采用米(m),保留两位小数;面积单位采用平方米(㎡),保留两位小数;坐标单位采用米(m),保留3位小数。


 

第二章    农村房屋调查

2.1农村房屋调查的内容

农村房屋调查是对每个权属单元的房屋的现状、权利人、位置、权界、权属、权源、面积和利用状况、地理名称等基本情况的调查。包括房屋座落、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利、房屋现状(能反映房屋层次和结构的数码相片,分辨率不小于300dpi)等基本情况。

2.2农村房屋调查的基本单元

2.2.1农村房屋调查基本单元

房屋应当按照基本单元进行调查。房屋基本单元是指单一权属单元、有固定界限、可以独立使用房屋。包含独立权属单元和共有权属单元。

农村房屋调查按幢分户为基本单元。集体土地范围内村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行调查;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行调查。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行调查。

2.2.2宗的定义

宗是指被权属界线封闭的地块或空间。

2.2.3丘的定义

丘是指被权属界线封闭的房屋权属用地地块或空间。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,属于一个以上产权单元时称共用丘。

2.2.4幢的定义

幢是指一座独立的房屋建筑,包括不同结构和不同层次的房屋。

2.2.5分户定义

在一幢房屋中,按单一权利人权利范围划分的单一权属单元的建筑范围,包含独立权利人和共有权利人。

2.3农村房屋调查编码规则

农村房屋调查编码规则采用三级编码共28位。三级编码分别是:宗地(丘)代码19位、不动产类别码1位,幢编号4位、户编号4位。

农村房屋调查编码规则如下:

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ F  □□□□   □□□□

宗地代码(19)                 产别(1)幢编号(4) 分户编号(4)

其中:

宗地代码:19位。直接利用地籍调查成果中已有的宗地代码,不得更改。

不动产类别码:1位。F表示房屋。

幢编号:4位,幢编号在宗地范围内顺序编码,自0001-9999顺序编号,在宗地内,从左(西)到右(东),从上(北)到下(南)后,用数字0001、0002……顺序按反S形对每幢房屋编号。实地房屋有幢号编号的,可直接沿用。

户编号:4位;П嗪旁诖狈段谒承虮嗦,以入户门所在位置为依据按单元、楼层、户进行编号,第一位表示单元号,第二、三位表示楼层次,第四位表示户在本楼层次的顺序编号。

为保证房屋编码的唯一性,因宗地代码、房屋权属类型、房屋界址发生变化的,房屋编码在相应房屋特征码最大房屋顺序码后续编,原房屋编码不再使用。

2.4农村房屋调查的准备工作

2.4.1政府通告及指界通知

县级人民政府在开展农村房屋调查登记工作时,应分区、分片发布开展农村房屋调查登记工作通告(附录1)。

农村房屋调查人员按照通告要求和调查工作计划,送达农村房屋权属调查通知(附录2),通知房屋权利人按约定时间到场指界。

送达的通知回执应与《农村房屋调查表》一并存档。

2.4.2农村房屋调查预编号

以“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中的宗地图(草图)为工作底图和依据,按“农村房屋调查的编码规则”要求,将每一幢房屋的预编幢号等标绘在工作底图上,并将有关信息填写到《农村房屋调查表》上。

2.5农村房屋界址调查

2.5.1农村房屋界址指界人的确定

农民住宅房屋的指界人为该房屋户主(权利人),并出具身份证明和户籍簿。

单位房屋的指界人为本单位法定代表人,并出具身份证明和法定代表人身份证明书(附录3)。

农村房屋有两个以上权利人共同所有的房屋,由共有人共同出席指界。

法定代表人、户主(权利人)不能出席指界的,可由委托代理人指界,代理人应出具身份证明及指界委托书(附录4)。

2.5.2农村房屋界址认定

一幢房屋只有一个权利人的房屋界址,由本房屋所有权人单方认定。

一幢房屋有一个以上权利人的房屋界址,必须现场共同指界,经共同认定的界址,必须由指界人在《农村房屋调查表》上签字盖章。

根据房屋中各部分功能及结构,公共面积的分摊协议或文件,确定各分户自用范围、公共面积范围及共有共用情况,确定界址位置。

对于已有房产分户图或产权证的房屋,可不需要重新指界认定。

有争议的房屋界址,应进行必要的举证和补充调查,依法予以调处。短时间内难以调处的,划定争议界线及范围作为争议房屋,并在《农村房屋调查表》中说明,待后按有关规定处理。

2.5.3农村房屋调查缺席指界的处理

违约缺席指界的,以及指界人在指界后不在《农村房屋调查表》上签字盖章的,根据不同情况按下述办法处理:

(1)、如一方违约缺席,或指界一方在指界后不在《农村房屋调查表》上签字盖章的,房屋界线按另一方所指界线确定;

(2)、如双方违约缺席,或指界双方在指界后均不在《农村房屋调查表》上签字盖章的,房屋界线由调查人员依现状界址及地方习惯确定;

(3)、将《违约缺席定界通知书》(附录5)和确界结果以书面形式送达违约缺席者或拒绝签字盖章者,如有异议,必须在15天内提出重新指界申请,并负责重新指界的全部费用,如逾期不申请,以上两款确定的房屋界线有效。

2.5.4农村房屋分户界址点编号

在分户草图上,以分户为单位,从分户图左上角界址点开始按顺时针方向,从“1”开始顺序编号。

2.6农村房屋权属调查

农村房屋调查内容包括:房屋座落、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、建设许可审批文件、他项权利和产权纠纷等基本情况,现场填写《农村房屋调查表》、绘制分丘草图、分层草图、分户草图等。

2.6.1农村房屋座落调查

座落是指房屋所在县、乡(镇)、村、村小组(自然村)的名称和门牌号、幢号、单元号、室编号等。

2.6.2农村房屋产权人调查

农村个人所有的房屋,按照相关权源证明材料、产权证件上的姓名确定产权人。产权是共有的,应注明共有人姓名。

村集体(单位)所有的房屋,应注明村集体(单位)的全称。两个以上村集体(单位)共有的,应注明共有单位名称。

2.6.3农村房屋产权类别调查

农村房屋产权类别是指实际产权占有情况而划分的类别。按两级分类调记,分类标准具体按《房产测量规范》附录A中的A4执行。

2.6.4农村房屋产权来源

农村房屋产权来源是指产权人取得农村房屋产权的时间和方式,有自建、购买、互换、赠与、受遗赠、继承、其他等产权来源方式。依据收集的产权来源的有关文件(规划、建设等批准文件、村集体组织开具的证明材料)确定。产权来源有两种以上的,应全部注明。

2.6.5农村房屋总层数

房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

2.6.6农村房屋分户所在层次

分户所在层次是指本权属单元(分户)的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。分户房屋有一层以上时,以入户门所在位置为依据。

2.6.7农村房屋结构

房屋结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别,有钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等。

2.6.8农村房屋建成年份

房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。

一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。

2.6.9农村房屋用途

农村房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按《房产测量规范》附录A中的A6执行。

一幢房屋有两种以上用途,应分别调查注明。

2.6.10农村房屋墙体归属

农村房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属,墙体所有权归属形式有自有墙、共有墙、借墙等三类。

2.6.11农村房屋产权情况附加说明

在农村房屋调查中,调查农村房屋产权对产权不清或有争议的,以及设有抵押权等他项权利的,应记录在调查表中。

2.6.12农村房屋分丘草图的绘制

农村房屋分丘草图以丘为单位绘制,根据农村房屋用地的大小和形状,绘制不小于1:1000 比例尺的房屋调查分丘草图?刹捎谩芭┐逭、集体建设用地地籍调查”成果中的宗地图作为分丘草图的工作底图。

农村房屋用地分丘图是反映本丘用地权界位置、权属和本丘内房屋权界、权属的分布图。在分丘草图上应标明:各房屋的幢编号(门牌号)等房屋基本信息.

幢编号注在房屋轮廊线内的左下角,并加括号表示,房屋结构和总层数在房屋轮廊线中心位置。

农村房屋分丘草图的绘制参考附录6。

2.6.13农村房屋分层草图的绘制

以幢为单位,根据农村房屋的大小和形状绘制不小于1:500 比例尺的房屋分层草图。分层图是指本幢房屋中,各层建筑内部的主要墙体尺寸及内部之间的关系图,注明房屋结构、主要关系尺寸、主要用途、房屋的阳台、外走道、室外楼梯等。应说明第x层或地下室、夹层、平台层、阁楼层等层次名称;夹层须注明第x层的夹层。

从房屋下层至上层的顺序,逐层绘制房屋各层的分层图。层次结构相同的,可标明第x层——第y 层。

农村房屋分层草图的绘制参考附录7。

2.6.14农村房屋分户草图的绘制

分户图是在分丘图、分层图基础上绘制的细部图。农村房屋分户图是在一幢房屋内以户(单一产权人)为单位绘制,表示该户房产的平面尺寸、权界线,以及与四至邻户相连墙体归属的细部图,以明确房产房屋的权利界线,对有争议的权界线应标注部位。

根据房屋的大小和形状绘制不小于1:500 比例尺的分户草图。主要内容有:

(1)分户房产所在的宗地编码、幢编号、分户编号、权利人、结构、用途等。

(2)在对应的位置注记房屋边长,房屋外部边长注记在图形外,房屋内部边长注记在图形内部。注记位置不够的可移位注记。

(3)分户房产的四至名称;

(4)分户房产界址点、界址点号、界址线;

(5)调绘者、调绘日期、概略比例尺、指北针等。

(6)跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。

分户草图绘制参考附录8。

2.6.15填写《农村房屋调查表》,记载调查结果

农村房屋调查结果,应在现场记录于《农村房屋调查表》上(附录8)。

a)记录必须使用钢笔(碳素或兰黑墨水)、铅笔,禁止使用圆珠笔。

b)记录字体要规整、清晰,测错、记错的数据划改应能辨别,严禁连环涂改、擦改、就字改字等违规行为。


 

第三章    房屋测量

房屋测量包括房产要素测量、房产图绘制、面积测算。

3.1房产要素测量

房产要素测量的主要内容:房屋及其附属设施测量、界址测量、房屋边长丈量。

3.1.1房屋及其附属设施测量

房屋及其附属设施测量可直接利用“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中资料,对于新增的房屋及其附属设施按照《江西省农村地籍调查技术规定》的地物点测量技术方法和精度要求执行。

房屋应逐幢测绘,不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量,独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量;毗连房屋四面墙体,在房屋所有人指界下,区分自有、共有或借墙,以墙体所有权范围为界测量。

房屋附属设施测量,柱廊以柱外围为准;檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准;门廊以柱或围护物外围为准,独立柱的门廊以顶盖投影为准;挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准;门墩以墩外围为准;门顶以盖投影为准;室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

3.1.2房屋界址测量

房屋界址是指单一权属单元的建筑范围。

房屋界址测量、可直接利用“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中资料,对于新增的房屋界址按照《江西省农村地籍调查技术规定》的宗地界址点测量技术方法和精度要求执行。

3.1.3 房屋边长丈量

房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展,对确实无法丈量房屋边长时,应丈量至少两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离,便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。

(1)、基本要求

a)房屋边长以幢为单位,分层分户进行丈量。

b)房角点应设在房屋墙勒脚以上。

c)丈量工具需采用经过检定的钢尺或手持测距仪。

d)边长测量应两次读数,两次读数之差不超过2cm。超过时应重新丈量。在允许范围内时取平均值(边长单位为m,取位至0.01m),注记在草图上。边长注记平行于该边,并紧靠该边线。个别边长很短难以在该边范围内注记时,可采用引出线方式注记。

e)当有障碍物时,应采用其他间接方法,求出房屋边长值。

f)平均(平差)值在草图原始数据对应的位置上加括号标注,例如:3.85(3.87)。

g)当房屋图形不规则时,将其分割成简单的几何图形。

(2)、分层房屋边长丈量

a)实地绘制分层草图,丈量各层房屋及附属设施四周外围边长。

b)矩形房屋一般应丈量四条边长,当长或宽对边边长互差在20cm范围内取平均值,否则,不能按矩形房屋计算面积。当对边丈量困难时,至少须丈量矩形的长和宽。

c)当房屋边长丈量一边为整体丈量,对边为分段丈量(同一边外边为整体丈量,室内为分段丈量)时,边长数据要进行平差处理。

d)当有几层的外围形状相同,可丈量其中一层,并在草图上标注“x—Y层”。

(3)、分户丈量边长

a)实地绘制分户草图,丈量房屋及计算房屋面积的附属设施的每条边室内长度。

b)当第i至n各层分户户型相同时,只需丈量其中一户的每条计算房屋面积的边长,其他分户可利用。

(4)、毗邻墙体的表示与测量

测量本丘与邻丘毗连墙体时,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度的处中线;借墙量至墙体的内侧;自有墙量至墙体外侧并用相应符号表示。

3.1.4边长精度要求

房屋边长超过50m误差限差不应超过表3-1 的规定;房屋边长未超过50m误差限差不应超过式(3-1)计算结果;ゲ畛奘,应查明原因,并作修改。

  式(3-1)

式中: mj———相应等级界址点位中误差,m;

D———相邻界址点间的距离,m;

△D———界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差,m。

表3-1 边长精度要求

界址点

等级

边长间距误差

适用范围

限差(m)

中误差(m)

±0.04

±0.02

县城以上所在地

±0.10

±0.05

乡镇所在地

±0.20

±0.10

农村地区

 

3.1.5房屋丈量边长与图上对应边长的校核

房屋丈量边长与图上对应边长应进行校核,互差不应大于15cm;ゲ畛奘,应查明原因,并作修改。

3.2房产图编制

房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为: 房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图)、房产分层平面图(以下简称分层图)和房产分户平面图(以下简称分户图)。

3.2.1 分幅图的编制

房屋及附属设施测量技术方法和精度按照《江西省农村地籍调查技术规定》的宗地界址点测量技术方法和精度要求执行。

1)分幅方法与《江西省农村集体土地登记调查技术规定》分幅方式一致。

2)分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和,宗地号、栋号、以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。

3)分幅图的编制按《房产测量规范》附录E2《分幅图实例》执行。

3.2.2分丘图的编制

1)分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。

2)分丘图的比例尺,根据丘面积的大小,可在1:100—1 :1000 之间选用。

3)分丘图上除表示分幅图的内容外,还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围,挑廓、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

4)分丘图的编制按《房产测量规范》附录E2《分丘图实例》执行。

3.2.3 分层图的绘制

1)分户图是在分丘图、分层图基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部图,以明确异产毗连房屋的权利界线。

2)各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称;夹层须注明第x层的夹层。

3)房屋的阳台、外走道、室外楼梯等,其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。

4)一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够,可用多张绘制,然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同,可只绘低层图形,并注明“x—y层”。

3.2.4 分户图的绘制

1)分户图是在分丘图基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示房屋权属范围的细部图,以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。

2)分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行,按房屋的方向横放或竖放,并在适当位置加绘指北方向符号。

3)分户图的比例尺一般为1:200,当房屋图形过大或过小时,比例尺可适当放大或缩小。

4)分户图上房屋的丘号、幢号、应与分丘图上的编号一致。房屋边长应实际丈量,注记取至0.01m,注在图上相应位置。

5)分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

6)分户图上的文字注记。

a)房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积,标注在分户图框内。

b)本户所有宗地号号、幢号、分户号、结构、层数、层次标注在分户图框内。

c)楼梯、走道等共有部位,需在范围内加简注。

7)分户图的绘制参照《房产测量规范》附录E3《分户图实例》。

3.3面积测算

房屋以幢为单位进行测算。

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类。用地面积测算利用“农村宅基地、集体建设用地地籍调查”成果中资料。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高 以上2.20m(含2.20m)的永久性建筑。

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙水平投影计算。

3.3.1房屋面积的精度要求

房产测量的精度以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表3-3计算。

         表3-3     房产面积的精度要求

精度等级

限差(m2)

中误差(m2)

备注

一级

县城以上所在地

二级

乡镇所在地

三级

农村地区

注:S为房产面积m2。

 

3.3.2面积计算方法

根据实地丈量的边长,采用计算机辅助制图求取图形面积。

3.3.3建筑面积计算规则

3.3.3.1 计算建筑面积的条件

能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件:

a)应具有上盖;

b)应有围护物;

c)结构牢固,属永久性的建筑物;

d)层高在2.20m以上(含2.20m);

e)可作为人们生产或生活的场所。

3.3.3.2计算全部建筑面积的范围

a)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位,按水平投影面积计算。当夹层及其下方建筑空间的高度均小于2.20m,但总高度不小于2.20m时,只计算一层建筑面积。

c)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其外围水平投影面积计算。

d)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e)房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

f)挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

h)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和非单排柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

i)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。

j)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及;で)外围水平投影面积计算。

k)与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。

l)玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙,以主墙为准计算建筑面积。

m)属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

o)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

3.3.3.3计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的,视为有围护结构的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d)无顶盖的(含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的)室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性架空通廊,按其外围水平投影面积的一半计算。

3.3.3.4不计算建筑面积的范围

a)层高小于2.20m以下的附层(含夹层、插层、技术层)和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

c)房屋之间无上盖的架空通廊。

d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e)建筑物内的操作平台,上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。

f)骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。

g)利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋,临时房屋,简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3.3.5 特殊情况下的建筑面积计算

a)复式、跃层式房屋预留的楼梯间,根据规划许可的设计图纸,按自然层计算建筑面积。

b)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,按底板水平投影计算建筑面积。

c) 未封闭的阳台、挑廊,其上盖在阳台、挑廊围护结构内水平投影面积大于或等于阳台、挑廊面积的二分之一,按上盖在围护结构内水平投影面积的一半计算筑面积。

d)屋顶为斜面结构的房屋,外墙高度小于2.20m时不计算外墙面积。

e)对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋,外墙体向内倾斜的,层高2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。

f)上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯,下层室外楼梯视为有顶盖,按有顶盖的室外楼梯计算面积。

g)雨篷仅有一边与墙相连,由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷,不计建筑面积;一边与墙相连,另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷,按上盖水平投影面积一半计算建筑面积;一边与墙相连,另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷,按柱外围计算建筑面积。

当雨篷由两面墙支撑的(如图3-1),不计算建筑面积;当雨篷除由两面墙支撑外,还设置有一根柱子支撑(如图3-2),则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积一半计算建筑面积。

当雨篷由三面墙支撑,其建筑面积按如下情况(如图3-3)计算:雨篷外边线与左、右两面墙相交的,按上盖水平投影面积一半计算建筑面积;雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的,按左、右两面墙最外处的盖板支撑点(P1与P2)连线与墙围成部分的盖板水平投影面积一半计算建筑面积(即悬空部分不计面积)。

           图3-1                             图3-2

图3-3

h)建于坡地的建筑物利用吊脚楼空间设置架空层或对深基础地下空间加以利用的,当架空层的地面为斜面且四周有围护结构(如图3-4),围护结构内层高大于2.20m部分计算建筑面积;当架空层的地面修整成平地时,不论有无围护结构,其层高大于2.20m的,按柱外围水平投影面积计算建筑面积;当架空层的地面一部分为平地,另一部分为坡地的,平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算(如图3-5)。

图3-4                            图3-5

i)建筑物第一层的进门设于凹进的外墙且其顶部为上层建筑所盖(如图3-6)。凹进部分的进深a等于或大于其长度b者,凹进部分计全部建筑面积,若其顶部高度大于一楼层时,仍按一层计算建筑面积;当上述凹进部分的进深小于其长度时,按有盖无柱外走廊、檐廊情况处理,若其顶部高度大于一楼层,则不计建筑面积。

图3-6

j)房屋的有盖无柱外走廊、檐廊,其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护结构的(如图3-7),按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。

图3-7

k)室外楼梯与台阶

室外楼梯须同时满足以下两个条件:

(a)室外楼梯的起点(地面)至终点(进门)的高差(高度)应不小于一个楼层的高度。

(b)室外楼梯的下面不是与山坡连成一体的实体,而是室外楼梯的水平投影范围内可形成一个建筑空间。

如图3-8所示,该建筑的下部分利用山坡建成台阶,而上部分架空后进房屋门而形成的桥,则不应作为室外楼梯处理。但如图3-9所示,该建筑的下部分紧靠山坡,且其最低部分属人工砌填而形成实体,其余不足一楼层高度部分为架空,则该建筑仍作为室外楼梯处理。

           图3-8                                      图3-9

l)室外楼梯和室内楼梯

室外楼梯:

(a)设置于建筑物外墙之外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯。

(b)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的专用楼梯为室外楼梯。

(c)直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯。

室内楼梯:

(a)设置于建筑物外墙之内的楼梯、电梯视为室内楼梯。

(b)设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的非专用楼梯视为室内楼梯。

(c)各层使用兼向外观光的电梯,视为室内电梯。

m)通风井、烟道的面积计算

(a)地下室或半地下室使用的通风井、烟道,地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积;独立于建筑之外的地面部分,有围护结构或柱和上盖,且高度大于2.20m的,按围护结构或柱外围水平投影面积计算,并计入地下室或半地下室的建筑面积中;设置于建筑物之内的地面部分,有上盖的按一层计算建筑面积,并计入地下室或半地下室的建筑面积中,地面上其通过的各层应除去该部分的面积值。

(b)各层共有的通风井、烟道,按其通过的楼层数计算建筑面积,并计入各层建筑面积中。

m)一幢建筑物围合形成的院子,其闭合走廊为非独立柱时,均属一条有柱走廊(如图3-10)。

            图3-10

当房屋设有外走廊或檐廊时,则非独立柱部分按有柱走廊计算,其余部分按无柱走廊或檐廊计算。走廊两端有剪力墙的,视为走廊的柱,按有柱走廊计算。一幢独立房屋的四面设有外走廊或檐廊时,也按此原则处理。如图3-11所示,房屋的长边一面有柱,两柱之间按有柱走廊计算,其余部分为无柱走廊;若图中柱立于走廊的A、B处,则长、短边的外走廊均为有柱走廊。

图3-11

o)骑楼底层与临街走廊

(a)骑楼底层的柱子立于该房用地红线之外,且其底层为道路街巷通行的,骑楼底层不计算建筑面积(如图3-12)。

(b)临街走廊为紧临街道的走廊,该走廊的底层全部属该房屋的建设用地范围内,底层部分按规定计算建筑面积(如图3-13)。

         

图3-12                                   图3-13

3.4共有建筑面积分摊规则

异产毗连房屋权属分割清晰,不存在共有共用部位的,各户面积在各自范围内单独计算;异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算。

3.4.1 公用建筑面积的分类 

公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。

3.4.1.1不被分摊的公用建筑面积

a)地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层(室)部分的建筑面积。

b)独立使用的地下室、半地下室,地下室或半地下室中独立的车位、车库、杂物间等的建筑面积。

c)建在幢内,为他幢或多幢服务的设备用房、值班室、管理用房、附属配套设施用房、为社区服务的公用房屋及通道等的建筑面积。

d)按规划批建,层高在2.20m以上的技术(结构)转换层,架空层中用作停放车辆、公共休憩、绿化等公共开放空间的建筑面积。

e)建设、开发单位自留、自用的房屋和物业管理公司的经营办公用房的建筑面积。

f)用作公共休憩的亭、走廊、绿化等建筑物的建筑面积。

3.4.1.2 共有建筑面积

a)幢内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井(梯)、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积。

b)幢内共有的门厅、大厅、过(走)道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积。

c)幢内共有的突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积。

d)仅为本幢服务且设在本幢地下或地上的设备用房、值班警卫室(包括与警卫室相连的值班休息用房,也包括为本幢服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室,还包括自动报警控制中心和影像监控室),以及其他在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的,为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。

e)套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半的建筑面积。

3.4.2 共有建筑面积的分摊原则

a)共有建筑面积的分摊,应以幢为单位进行。非本幢的共有建筑面积不在本幢分摊,本幢共有建筑面积不分摊到他幢。

b)产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

c)无产权分割文件或协议的,根据相关房屋的套(单元)内建筑面积按比例进行分摊。

f)共有建筑面积分摊后,不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界。

3.4.3 共有建筑面积分类

根据共有建筑面积的使用功能,可分为以下四类:

a)整幢共有建筑面积:指为整幢服务的共有共用的建筑面积,此类共有建筑面积由整幢进行分摊。

b)功能区共有建筑面积:指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积,例如某幢楼内,专为某一商业区,或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积,应由该功能区分摊。

c)层共有建筑面积:当各层的共有建筑不同时,应区分各层的共有建筑面积,由各层分别进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,按层各自分别进行分摊。

d)其他共有建筑面积。

3.4.4 共有建筑面积计算及分摊的若干细则

a)列为不被分摊的公用建筑应视为一个产权单元,并参与分摊该幢相应的共有建筑面积。

b)设在幢内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、派出所等独立使用的房屋,应为一个产权单元,参与分摊该幢相应的共有建筑面积。

c)有附属层(或架空层,层高2.20m以上)的房屋,附属层应划分为独立的功能区。

d)一幢由裙楼相连的、有多个塔楼的房屋,塔楼应划分为不同功能区。

e)单一功能房屋存在多个单元时,一般以幢为单位统一分摊共有面积,但如有下列情况之一的,应划分为不同功能区:

1)有的单元设电梯、有的单元不设电梯,按设电梯和不设电梯的单元划分功能区。

2)有的单元为通廊式梯间、有的单元为单元式梯间,按梯间不同的单元划分功能区。

3)有的单元为多层、有的单元为高层,按多、高层单元划分功能区。

4)各单元每层的户数不同,按不同单元划分功能区。

f)地下室通道的建筑面积处理

1)为整幢服务的出入口,列为本幢应分摊的共有建筑面积;否则,计入地下室应分摊的共有建筑面积。

2)车道和专门服务于车位的其它公共走道面积,由地下室各车位分摊。

3)地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道,由使用该功能用房的各户进行分摊。

d)室外楼梯处理

1)仅供一户使用的,全部计入该户套内建筑面积。

2)为不同功能区服务的,其面积列为相应功能区的共有建筑面积;仅为某一功能区服务的,计入该功能区共有建筑面积。

h)室内楼梯处理

1)为整幢服务的楼梯或电梯,整幢分摊(在个别楼层或部分楼层有门不开的,不影响整幢分摊)。

2)楼梯按不同的服务范围分功能区分摊时,屋顶楼梯间仍为整幢的共有建筑面积。

3)因各层用途不同,在不同位置设置高、低不同的楼梯,但各楼梯之间所在某一层互通的,如图3-14中的1梯至3梯,这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果某一层还设有专用梯,则按室内专用梯处理。如图3-15的第4层。

图3-14                                图3-15

4)室内专用梯(楼梯、电梯),其通过“不使用”楼层的梯间共有面积,列为“不使用”和“使用”两部分建筑的区间共有面积;通过“使用”楼层的梯间共有面积为“使用”部分建筑的区内共有面积。

i)穿过房屋的通道处理

若此通道只为本幢服务,则列为本幢应分摊的共有建筑面积;否则,列为不被分摊的公用建筑面积。

j)走廊的处理

1)房屋除第一层(地面)外的其他各层的内、外走廊,列为本层的共有建筑面积。

2)位于建筑物第一层(地面)的外走廊、檐廊,符合如下条件的,列为不被分摊的公用建筑面积:

a)走廊、檐廊紧临街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间。

b)走廊、檐廊两端不能封闭,可在平行于街道方向上通行。

不符合上述两条件的,列为应分摊的共有建筑面积。第一层全部为商铺且各商铺均向走廊(或檐廊)开门时,走廊(或檐廊)的建筑面积列为第一层各商铺应分摊的共有建筑面积。第一层为公寓、办公用房时,也按此原则处理。除此之外,第一层外走廊、檐廊的建筑面积列为整幢应分摊的共有建筑面积。

k)当商场需要分割成通道和若干铺位时,通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊。

l)两幢独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积。

3.4.5 共有建筑面积确认

在一幢建筑的计算数据进入计算系统之前,可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定:

a)确定一幢房屋中所有公用建筑面积的范围和名称。

b)将公用建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。

c)分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围,并按共有建筑服务范围确定其服务功能区。仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积;服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积。

d)将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积,分别加到相应的区内共有建筑面积中,然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊。即,先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中,分别计算分摊系数,逐级分摊。

3.4.6 共有建筑面积分摊

3.4.6.1分摊公式

按相关建筑面积进行共有建筑面积分摊,按下式计算:

&Si=K×Si

K=∑&Si/∑Si

式中:K—为面积的分摊系数,分摊系数取位至0.000001;

Si——为各单元参加分摊的套内建筑面积(m2);

&Si——为各单元分摊所得的共有建筑面积(m2);

∑&Si——为需要被分摊的共有建筑面积总和(m2);

∑Si——为参加分摊的各单元套内建筑面积总和(m2)。

3.4.6.2分摊方法

a)整体分摊

使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法。

分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积

共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和

b)多级分摊

不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊应遵循从整体到局部,从大到小逐级分摊的原则。

(a)第一级分摊。根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区,一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间共有建筑面积,即幢共有建筑面积,按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区。

功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×该功能区自有建筑面积

第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之和

各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。

(b)第二级分摊。某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层之间的共有建筑面积,即为该功能区的共有建筑面积,依照第一级分摊的方法,按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层。

层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数×该层套内建筑面积

第二级分摊系数=(第一级分摊得到的共有建筑面积+层间共有建筑面积)÷各层套内建筑面积之和

层套内建筑面积为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。

(c)第三级分摊。第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑面积,按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。

分套分摊共有建筑面积=第三级分摊系数×该套内建筑面积

第三级分摊系数=(第二级分摊得到的共有建筑面积+层内共有建筑面积)÷各套内建筑面积之和

c)其它分摊

(a)房屋需要进一步分割时,参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。

(b)非成套房屋中的厅堂、壁柜、厨房、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位,有协议的,以协议为准进行分摊,无协议的,参照上述方法按建筑面积依比例分摊。


 

第四章    成果数据库及管理信息系统建设

 

在农村地籍调查登记发证数据库的基础上,依据《地籍调查规程》(TD/T1001-2012)和《城镇地籍数据库标准》(TD/T1015-2007),建立集图形、属性、电子档案为一体的集体建设用地使用权和宅基地使用权、房屋调查数据库和管理系统。

4.1. 数据库建设的总体要求

数据库建设参照《城镇地籍数据库标准》(TD/T 1015-2007)、《土地利用数据库标准》(TD/T 1016-2007),数据主体结构定义见附件10。

数据库要与已经建立的农村地籍调查数据库相衔接,采用的坐标系统应与地籍调查数据库一致。

4.2.  数据库内容

集体建设用地、宅基地上房屋等建筑物构筑物调查数据库主要包括土地权属、房屋调查、房屋测量、基础地理、影像、元数据等信息。

(1)土地权属数据主要包括宗地的权属、位置、界址、面积等。

(2)土地利用数据主要包括行政区(含行政村)图斑的权属、地类、面积、界线等。

(3)地籍调查数据包括界址点、线,四至、地籍调查表等地籍调查成果。

(4)房屋调查和测量信息成果。

(5)登记数据应包括登记过程中相关申请、审批、登记等资料数据。

(6)基础地理数据主要包括测量控制点、境界、交通、水系、居民地等。

(7)元数据包括描述确权登记数据的内容、覆盖范围、质量、管理方式等有关的信息。

4.3.  数据库建设

4.3.1、 准备工作

准备工作包括制定建库方案、优选建库软件、搭建硬件环境、培训建库人员、熟悉地籍调查成果和土地登记档案等。

4.3.2、 资料预处理

(1)检查建库资料的完整性。

(2)检查权属调查资料的合理性和逻辑一致性。

(3)检查坐标系和投影系统。进行必要的坐标变换和投影转换。

4.3.3、 矢量数据采集

地籍调查地籍区、地籍子区、界址点、界址线、宗地、测量控制点、房屋及附属设施等地籍、基础地理矢量数据直接利用“农村宅基地、集体建设用地”调查成果。

4.3.4、 图形数据编辑处理

对采集到的图形数据进行编辑处理。建立点、线、面之间的拓扑关系,并对图形数据的拓扑结构进行检查。

4.3.5、 属性数据采集

(1)依据农村房屋调查取得的数据,按规定的属性数据表和属性结构进行挂接导入,或交互式录入。属性数据录入后要进行校验和逻辑一致性检查。

(2)对调查过程中形成的纸质申请书、调查表、审批表、登记卡以及权属来源证明材料等资料,通过扫描、拍照等方法形成电子数据,并与属性信息链接,形成完整的包括影像资料的属性数据库。

4.3.6、 数据检核与入库

对形成的图形信息与属性信息进行数据完整性、准确性、逻辑一致性以及数据分层和文件命名的规范性等检查,满足要求后汇总入库,建立农村房屋调查数据库。

4.3.7、 数据库成果质量检查

(1)将初始建库成果与原始资料进行对比检查。

(2)数据库拓扑关系检查。

(3)数据库属性值正确性、规范性检查。

4.3.8、 文字报告编写

编写数据库建设报告。

4.4.  管理信息系统建设

4.4.1建设要求

(1)实用性。系统的建设应符合房屋登记业务的需要。

(2)稳定性。应按照软件工程的要求进行质量控制,在系统功能和流程设计上要充分考虑容错能力,在系统可能出现软硬件故障的情况下,能保障数据的安全。

(3)易操作性。方便易学、易于操作,可实现全菜单式处理和各种快捷键操作。

(4)安全性。系统应形成相对独立的安全机制,能够有效防止系统外部的非法访问,应实现方便的操作控制和存取控制,提供便捷数据备份和恢复能力。

(5)先进性与开放性。在系统的总体架构上,采用成熟、可靠、先进的技术,选用主流的网络环境、硬件产品和软件平台,系统应具有一定的灵活性,便于业务功能扩展和软硬件升级等。

4.4.2系统的组成和功能

数据库管理系统主要包括了建库系统和农村房屋登记发证管理系统。

(1)农村房屋调查数据库建库系统应包含数据预处理、图性及属性数据采集处理、查询统计、制图输出等功能。

(2)农村房屋登记管理系统应包含登记申请、审批、输出、统计、查询、分析等功能。


 

第五章     农村房屋登记

5.1农村房屋登记基本规定

农村房屋登记,是指登记机构依法将农村集体土地上的房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为。由房屋所在地的登记机构办理。

5.2农村房屋登记的基本单元

农村房屋按照以户为基本单元进行登记。

5.3农村房屋登记的主体

申请房屋登记,应当由房屋产权所有人申请登记,共有房屋应当由共有人共同申请登记。

未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;

委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明。

5.4农村房屋登记基本程序

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


5.5农村房屋登记的申请材料

申请房屋登记,申请人应当向房屋所在地的登记机构提出申请,填写《农村房屋所有权登记申请书》(附录9),并提交申请登记材料。

 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋,合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,提交下列材料:

(1)登记申请书;

(2)申请人(代理人)的身份证明;

(3)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

(4)申请登记房屋符合城乡规划的证明;

(5)《农村房屋调查表》及面积计算成果;

(6)申请村民住房所有权登记的,应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

(7)乡镇、村企业、农村集体经济组织申请房屋所有权登记的,应当提交集体土地所有权人证明材料。

(8)其他必要材料!

5.6农村房屋登记的审核

登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示进行确认(申请人签字)确认,登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。

登记申请符合要求的,登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于登记簿:

登记申请不符合要求的,登记机构不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。

5.7农村房屋登记的公告

登记机构受理登记申请后,应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织进行公告。经公告无异议或者异议不成立的,方可予以登记。

5.8农村房屋登记

登记机构应当查验申请登记材料,经审批登记申请符合登记要求条件的,登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:

登记申请不符合要求的,登记机构不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。

第六章    检查验收

6.1检查验收工作的实施

农村房屋调查登记成果的检查验收工作以县级行政区为基本单位,检查验收的组织工作由各级登记发证机构负责。

6.2检查验收制度与要求

农村房屋调查登记成果检查验收实行项目承担单位自检、县级初检、市级复检(查)和省级验收的“三检一验”制度。其中房屋测绘及数据库成果的检验工作应委托具有法定测绘成果检验资质的检验机构进行检查。

6.2.1项目承担单位自检

项目承担单位应按照合同约定对承担的农村房屋调查登记工作成果进行自检。

项目承担单位自检工作包括作业组自检、项目组检查和承担单位质量管理部门检查。

作业组自检:在作业过程中,作业人员应及时对作业质量进行自检,发现问题应及时现场修改或重测,自检合格后,方可提交项目组质量管理人员。

项目组检查:项目组负责质量的人员,在作业过程中应及时对作业过程中的关键工序,进行中间过程检查,上一工序合格后方可进入下一工序。对作业小组自检合格后提交的成果资料,内业进行100%检查,外业抽样检查比例不得低于30%,巡视检查比例不得低于70%,并形成过程检查记录。

项目承担单位质量管理部门检查:对项目组提交的项目成果质量进行检查,检查比例内业为100%,外业抽查比例不低于20%,巡视检查比例不低于40%,并形成最终检查记录,编制自检报告。

6.2.2县级初检

县级登记发证机构应安排专人负责农村房屋调查发证成果质量的监督和检查,在项目实施完成后,组织对项目成果进行初检。

县级初检的工作内容和要求:

1、权属调查成果初检要求:内业抽样检查比例不低于10%分户调查成果,外业抽样检查比例不低于3%分户调查成果;

2、房屋测绘成果初检要求:内业抽样检查比例不低于10%分户测量成果,外业抽样检查比例不得低于3%分户测量成果;

3、数据库及管理信息系统成果初检要求:内业进行全面检查。

县级初检应形成初检报告,对初检中发现的问题整改完善,并系统整理各项成果资料后,由县级登记发证机构申请市级复检(查)。

6.2.3市级复检

市级复检由设区市登记发证机构组织,按照初检内容进行,房屋确权发证成果检查比例由各设区市根据项目质量情况自行确定。

市级复检应出具市级复检意见,市级复检合格后,由市级登记发证机构向省级登记发证机构申请验收。

6.2.4省级验收

省级检查验收由省级登记发证机构组织,对成果质量进行检查、验收。

房产调查成果检查:内业抽查比例不低于5%,外业抽查比例不低于1.5%;

房产测量成果内业抽样检查比例不低于5%分户测量成果,外业抽样检查比例不得低于1.5%分户测量成果;

房产登记成果检查:内业抽查比例不低于5%。外业抽查比例不低于1.5%;

数据库及管理信息系统成果内业应进行全面检查。

成果质量检查应形成检查报告。

申请省级验收,应提交省级验收申请和相关成果资料。

项目承担单位单位应按照检查验收提出的质量问题对成果进行完善,编写完善情况说明,由验收组审核,随验收报告一并归档。

6.2.5各级检查验收职责

1)项目承担单位对调查成果的质量负责,对提交检查验收成果的真实性负责。

2)县级登记发证机构按照初检要求,对初检结果负责。

3)市级登记发证机构按照复检要求,对复检结果负责。

4)省级登记发证机构按照验收要求,对验收结果负责。

6.3检查验收应提交成果和资料

1)房产要素测量成果(界址点测量成果、房屋边长丈量成果);

2)房产图(分幅图、分丘图、分层图、分户图)成果;

3)面积测算成果;   

4)房产权属调查成果;

5)数据库及管理信息系统成果;

6)登记发证成果;

7)各项文字报告成果(技术设计书、技术报告、数据库建设报告、检查报告、工作报告)。

8)房屋测绘成果检验报告。

6.4检查验收内容

1)房产要素测量

a)界址点测量成果检查内容参照《江西省农村集体土地确权登记发证成果检查与验收办法》中界址点测量等有关要求执行;

b)房屋边长丈量成果主要检查房屋各层、各条边丈量精度。

2)房产图(分丘图、分层图、分户图)成果

a)分幅图检查内容按《江西省农村集体土地确权登记发证成果检查与验收办法》中规定要求执行;

b)分丘图、分层图、分户图成果检查房屋点的数学精度,丘号、分层、分户编号表示的正确性。

3)农村房屋面积测算成果

a)检查房产测量方法的规范性、正确性(含:房屋外围、内部、附属设施、墙体厚度测量);

b)草图、调查表规范性、正确性(含:测量草图、房屋调查表);

c)房产面积计算技术规则的正确性;

d)房屋边长测量数据处理、非实测数据采用的正确性、合理性;

4)农村房屋要素调查成果:

a)调查内容的正确性、完整性、可靠性;

c)调查内容填写的清晰、规整程度。

5)数据库及管理信息管理系统

a)数据库拓扑关系情况;

b)数据库属性值正确性、规范性检查;

c)系统功能符合性;

6)各项文字报告成果

a)技术设计的规范性、内容的齐全性;

b)技术报告对技术分析评价的正确性,技术问题处理方法的科学性;

c)工作报告反映整个工作过程的计划、组织和实施的完整性;

d)检查报告内容的完整性,方法的正确性,评价的真实合理性。

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